최근 콘도를 투자용을 구매하시는 분들이 많이 계십니다. 최근 콘도 가격과 월세 가격이 가파르게 오른 것이 주 영향이겠고, 몇 년 전에 콘도를 구입하신 분들이 분양가보다 훨씬 높은 가격에 콘도를 처분하는 사례를 보고 자극을 받으신 분들도 계신 것 같습니다.
그런데, 단순이 가격이 올랐다고 해서 돈을 번 것일까요? 돈의 가치는 시간이 지나면서 하락하게 됩니다. 따라서 지금 $100,000을 투자해서 5년 후에 $100,001을 다시 받는다면 원금을 보전한 것이 아니라 손해를 본 것이라고 생각해야 합니다.
그러면 나중에 벌게 될 돈의 가치를 지금 계산해보고 투자를 할 수는 없을까요? 이럴 때 사용하시는 것이 현재 가치 분석입니다. 미래의 가치를 현재 시점으로 환산하여 계산하는 것입니다.
만일 5년 전에 계약금으로 $60,000을 투자해서 $300,000에 구입한 콘도를 지금 $600,000 에 판매하고 세금이나 부동산 중개 수수료 등으로 $100,000 을 낸다면 그 차액인 $200,000을 순 이익으로 보아야 할까요? 위에서 말씀드린 것 처럼 그렇지 않습니다. 가상의 아래의 두 가지 경우를 통해 현재 가지 분석을 해 보도록 하겠습니다.
| 계약 금액 $300,000 | |||
| 최초 계약금 | $5,000 | 최초 계약금 | $5,000 |
| 30일 후 계약금 | $10,000 | 30일 후 계약금 | $10,000 |
| 60일 후 계약금 | $15,000 | 365일 후 계약금 | $15,000 |
| 90일 후 계약금 | $15,000 | 730일 후 계약금 | $15,000 |
| 120일 후 계약금 | $15,000 | 1,095일 후 계약금 | $15,000 |
| 만 4년 후 final closing / 모기지 금액 | |||
| 모기지 이율 | 년 5.0% | 모기지 이율 | 년 2.5% |
| 5년차부터 월세 순수익 | 월 $400 (년 $4,800) | 5년차부터 월세 순수익 | 월 $500 (년 $6,000) |
| 10년차에 판매된 금액 $600,000 | |||
| 판매시 총 비용 | $100,000 | 판매시 총 비용 | $100,000 |
위 두 경우에서 다른 점은 계약금 납부 시기, 이율, 그리고 월 $100의 월세 차이뿐입니다. 이 경우 각각의 콘도에 대한 현재 가치는 아래와 같습니다. (계산상의 편의를 위해 모든 날짜는 1년 단위로 정리했음을 참고해 주십시오)
두 경우 모두 투자한 금액 $60,000을 상회하는 현재 가치를 보이고 있으므로, 좋은 투자라고 할 수 있습니다. 하지만, 구매가격과 계약금 총액, 그리고 판매 가격이 동일하다고 하더라도, 현금의 흐름이 어떠할 것인가에 따라 현재 시점으로 환산한 가치는 거의 $200,000이나 차이가 납니다. 현재 가치 분석은 현재 시점에서 더 좋은 투자 상품을 구별하거나, 필요한 모기지 이율을 계산하는 등 여러가지 용도로 사용될 수 있습니다.
투자하시는 콘도의 현재 가치를 분석하시려는 분들은 참고용으로 제공해 드리는 현재가치 분석기 (www.harmonylawgroup.com/ko/links-and-resources-kr/)를 사용하셔서 계산해 보실 수 있습니다.